В девелопменте ошибка на этапе выбора участка может стоить дороже, чем просчёт в самой стройке. Неудачно выбранная земля — это дополнительные миллионы рублей, потерянные годы и риск, что проект так и останется на бумаге. В этой статье разберём ключевые характеристики земельных участков, которые должен проверять каждый инвестор, а также подводные камни, о которых часто забывают.
Категория земли и ВРИ (вид разрешённого использования)
Это базовый фильтр: Земельный кодекс РФ (ст. 7 и ст. 85) чётко определяет, для чего можно использовать участок. Если категория или ВРИ не соответствуют планируемой деятельности, придётся проходить процедуру изменения — она может занять от 6 месяцев до 2 лет и потребовать публичных слушаний.
Кадастровая стоимость
Влияет не только на земельный налог, но и на размер арендной платы при аренде у государства. Например, в Подмосковье при кадастровой стоимости 50 млн ₽ налог составит около 1,5 млн ₽ в год (ставка 3%).
Площадь и конфигурация участка
Сложная форма или наличие «врезов» может сильно сократить полезную площадь под застройку. При проектировании это оборачивается лишними согласованиями и переработкой генплана.
Подключение к инженерным сетям
Наличие сетей поблизости не гарантирует, что есть свободная мощность. По данным Минэнерго РФ, в Московской области в 2024 году более 35% заявок на техприсоединение отклоняются из-за дефицита ресурсов.
Пример — программа Московской области «Земля за 1 рубль». Она даёт инвестору участок практически бесплатно, но затраты на подключение к сетям остаются за ним. Если в радиусе нескольких километров нет свободной мощности, придётся строить ЛЭП, КТП или тянуть газопровод за свой счёт. В отдельных случаях стоимость техприсоединения может достигать сотен миллионов рублей.
Cама программа не несёт рисков, но инвестор, не сделавший предевелопмент (анализ инженерной обеспеченности, ГПЗУ, ЕГРН, СЗЗ), рискует «съесть» всю экономию на стоимости земли за счёт инфраструктуры.
Градостроительный план земельного участка содержит:
Без ГПЗУ невозможно получить разрешение на строительство. В некоторых случаях в нём уже зашиты ограничения, которые делают проект нерентабельным (например, уменьшение полезной площади застройки из-за санитарных разрывов).
Все характеристики связаны: проблемы с ВРИ тянут за собой задержки, дефицит мощности — дополнительные расходы, геология — перерасход бюджета. Профессиональная проверка включает:
Даже идеально расположенный участок без предварительного анализа может стать «замороженным активом». Льготная цена земли — не гарантия выгодного проекта. Опытные девелоперы начинают не с покупки, а с анализа ситуации вокруг объекта.
ZAPUSK GROUP проводит комплексную экспертизу участков, чтобы ваши инвестиции приносили прибыль, а не судебные споры и внеплановые миллионы на инфраструктуру.