Оптимизация затрат при строительстве дата-центров: где можно сэкономить без ущерба проекту?

Популярность инвестиций в инфраструктуру центров обработки данных растет беспрецедентными темпами. По данным iKS-Consulting, в 2023 году объем российского рынка коммерческих ЦОД увеличился на 29,5% и достиг 82,1 млрд рублей. По данным «Альфа-Банка», в 2024 году объем рынка ЦОД достиг 156,5 млрд рублей, увеличившись более, чем на треть по сравнению с 2023 годом. (www.tadviser.ru). При этом стоимость строительства 1 кВт мощности дата-центра в Москве и Санкт-Петербурге, по оценкам аналитического агентства «ТМТ Консалтинг», варьируется от 180 до 230 тыс. рублей. 

Рост затрат на строительство обусловлен несколькими ключевыми факторами: инфляцией строительных материалов, удорожанием инженерного оборудования из-за нарушенных цепочек поставок и увеличением стоимости технологического присоединения к энергетическим сетям. В таких условиях оптимизация капитальных расходов становится критически важной для сохранения инвестиционной привлекательности проектов.

В этой статье мы выявим области, где возможна разумная экономия без компромисса с надежностью и производительностью дата-центра, а также рассмотрим промышленный  предевелопмент, как ключевой инструмент для сокращения стоимости проекта. 

Структура затрат при создании современного дата-центра

Понимание структуры затрат является первым шагом к их оптимизации. По данным международной консалтинговой компании Turner & Townsend, типичное распределение капитальных расходов (CAPEX) при строительстве дата-центра выглядит следующим образом:

• Инженерная и серверная инфраструктура: 40-45% (системы электроснабжения, охлаждения, безопасности)

• Строительно-монтажные работы: 30-35% (конструкции, отделка, инженерные системы)

• Технологическое присоединение: 20-25% (подключение к электросетям, телекоммуникациям)

• Проектирование и согласования: 5-10% (проектная документация, экспертизы, разрешения) 

Однако многие компании в РФ отмечают значительный перекос затрат именно в сторону технологического присоединения электроэнергии. Ключевая причина многократного превышения бюджета, как правило очень проста – неподходящий земельный участок.

Если вы не являетесь экспертом в сфере энергетики или не имеете такого сотрудника в своем штате, то у вас вряд ли получится оценить все возможности земельного участка перед покупкой. А ведь именно высокие тарифные ставки, дороговизна реконструкции питающих центров и строительство протяженных кабельных трасс, делают большинство вариантов земельных участков под строительство ЦОДов необоснованно дорогими, а иногда и вовсе не рентабельными.

Конечно, далеко не одна только стоимость присоединения влияет на дополнительные затраты. Отсутствие развитой инфраструктуры и транспортной доступности, ограничения по землепользованию и зонированию, отсутствие магистральной оптики – все эти факторы невозможно объективно проверить самому. Если вы все же хотите провести самостоятельную оценку – скачивайте нашу бесплатную электронную книгу: 

Предевелопмент как инструмент оптимизации инвестиций

Предевелопмент — это комплексный процесс подбора и профессиональной оценки земельных участков промышленного назначения (перспективных локаций), обладающих ключевыми характеристиками для эффективного развития объектов:

• Стратегическая близость к питающим энергетическим центрам, обеспечивающая необходимые мощности и доступность техприсоединения.

• Оптимальная транспортная доступность с учетом логистических маршрутов персонала, транспортных примыканий и развязок

• Наличие магистральных оптоволоконных линий для обеспечения высокоскоростной передачи данных

• Учет градостроительных ограничений и планов комплексного развития территорий

• Оценка экологических факторов и инженерно-геологических условий

В действительности, сократить расходы на приобретение участка, строительство и эксплуатацию ЦОДов без ущерба качеству, удобству и функционалу возможно лишь на самой ранней стадии проекта «выбор земельного участка». После этого этапа вы уже будете исправлять «ошибки», а не предотвращать их. Именно исправление «ошибок» и заставляет инвесторов тратить баснословные деньги, чтобы проект все таки реализовался и начал окупать вложенные средства. Качественный предевелопмент же закладывает фундамент успешной реализации проекта и значительно снижает будущие инвестиционные риски.

Дорогостоящие «подводные камни», которые можно выявить в процессе предевелопмента

Отсутствие свободной электрической мощности в радиусе полезной доступности

Удаленность от питающих центров может увеличить бюджет проекта на 15-40% из-за необходимости строительства собственных подстанций, прокладки кабельных трасс, согласований с энергетическими компаниями и третьими лицами. Также важно принимать энергетические потери, которые могут достигать значительных объемов в зависимости от длины кабельных трасс.

Визуальный осмотр участка и даже большая часть доступной документации не дает детальной информации о резервах мощности ближайших подстанций. Часто данные о реальной доступной мощности не публикуются в открытом доступе, а предварительные технические условия, выданные сетевой организацией, могут кардинально отличаться от окончательных. И о таком значительном удорожании вы сможете узнать только через 6-8 месяцев после приобретения земельного участка, когда отказываться от проекта уже будет поздно. 

Отсутствие оптового тарифа на электроэнергию

Разница между розничным и оптовым тарифом может составлять 25-40%, что для энергоемкого ЦОДа трансформируется в миллионы рублей операционных затрат ежемесячно.

Возможность получения оптового тарифа зависит от множества юридических и технологических нюансов, статуса генерирующей, сетевой и энергоснабжающей организации, существующих договоров и действующего законодательства. Эта информация редко доступна при первичном изучении участка.

Неразвитая инфраструктура и транспортная доступность

Строительство дополнительных подъездных путей, организация автономного водоснабжения и канализации могут добавить значительную сумму к общему бюджету проекта.

Документация по планировке территории часто не актуальна, а реальная пропускная способность дорог и коммуникаций, возможность примыканий и присоединений, становятся очевидными только при проведении специальных изысканий. 

Ограничения по землепользованию и зонированию

Изменение вида разрешенного использования (ВРИ) или категории земли может занять от 6 месяцев до 2 лет, что приводит к прямым затратам на процедуры и критическим косвенным потерям от простоя проекта.

Градостроительные ограничения часто «спрятаны» в различных документах территориального планирования и могут включать скрытые обременения, проверка которых требует доступа к закрытым базам данных, через множество официальных запросов. 

Отсутствие магистральной оптики

Прокладка оптоволоконных линий на значительные расстояния может стоить десятки миллионов рублей. Отсутствие резервных каналов связи также требует создания дорогостоящих решений для обеспечения надежности.

Операторы связи редко предоставляют точные карты прохождения магистральных сетей, а информация о резервах пропускной способности и возможностях подключения является коммерческой тайной.

Неподходящие инженерно-геологические условия

Сложные грунты, высокий уровень грунтовых вод или необходимость масштабных земляных работ могут увеличить стоимость фундамента на 50-200%, что составляет значительную часть бюджета строительства.

Полноценная оценка требует бурения скважин, лабораторных исследований и специализированных расчетов. Предварительная информация из общедоступных геологических карт часто недостаточно детализирована. 

Неблагоприятные экологические условия и промышленная опасность

Загрязненные территории требуют санации грунта, что может стоить сотни миллионов рублей. Близость к опасным производствам повышает требования к безопасности ЦОДа и усложняет страхование объекта.

Историческое загрязнение территории может быть не отражено в документах. Реальные риски от соседних производств часто становятся очевидными только при проведении специализированного экологического аудита.

Профессиональный предевелопмент позволяет выявить эти факторы на ранней стадии, правильно оценить их влияние на проект и принять обоснованное инвестиционное решение, экономя значительные средства на этапе строительства и эксплуатации ЦОДа. Узнайте, как проводят предпроектные работы эксперты ZAPUSK GROUP! Читайте нашу статью: «7 ключевых этапов предпроектной подготовки ЦОДа: от идеи до получения ТУ с ZAPUSK GROUP». 

Заключение

Экономический успех проекта ЦОДа закладывается на этапе выбора земельного участка. Профессиональный предевелопмент — это не дополнительные затраты, а стратегическая инвестиция, позволяющая избежать многократно больших расходов в будущем. Выявление скрытых рисков, от энергетической инфраструктуры до геологических условий, на ранней стадии успешно предотвращает наличие проблем нерешаемого характера в будущем.

Инвестиции в качественный выбор участка окупаются многократно, а исправление упущенных на этом этапе ошибок обходится в десятки и сотни миллионов рублей. Профессиональный предевелопмент — это фундамент экономической эффективности всего жизненного цикла ЦОДа.